ההשפעות של מדיניות המכסים החדשה על שוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב

המדיניות הכלכלית החדשה של ממשל טראמפ, המתבטאת ב"תוכנית ההוגנת וההדדית" שהוכרזה ב-2025, מציבה את מפת ההשקעות הנדל"ניות המסחריות בארה"ב בפני שינוי בהנחות היסוד. מכס אוניברסלי של 10% על כלל היבוא ותוספות מכס של עד 50% על מדינות בעלות עודף סחר מול ארה"ב יוצרים מציאות חדשה עבור משקיעי נדל"ן מסחרי.

כפי שציין ג'יימס צ'ייקו, אנליסט בכיר ב-JLL Research: "אנו עומדים בפני אחד השינויים המשמעותיים ביותר בתנאי המסחר הבינלאומי של העשור האחרון, עם השלכות ישירות על שוק הנדל"ן המסחרי האמריקאי, במיוחד במגזר התעשייתי והלוגיסטי."

רכזנו לכם 4 מגמות מרכזיות בעקבות המכסים החדשים:

1. זינוק בביקוש לנכסי תעשייה ולוגיסטיקה

דו"ח שפורסם לאחרונה על ידי Cushman & Wakefield מצביע על כך שהמכסים החדשים צפויים להוביל לעלייה של 15-20% בביקוש לשטחי תעשייה ולוגיסטיקה בארה"ב במהלך השנתיים הקרובות. לפי הדו"ח, "הרה-שורינג" (החזרת פעילות ייצור לארה"ב) והצורך בשרשראות אספקה מקוצרות יחייבו תוספת של לפחות 250 מיליון רגל רבוע של שטחי אחסון ותעשייה עד סוף 2027.

מגמות הרה-שורינג (Reshoring) הן תהליכים שבהם חברות מחזירות פעילות ייצור, לוגיסטיקה או שירותים שהועברו בעבר לחו"ל – חזרה למדינה המקורית, בדרך כלל לארה"ב.

העלאת המכסים באה בכדי לעודד את מגמת הרה-שורינג צוברת תאוצה בארה"ב ולגרום ליותר ויותר חברות להחזיר את קווי הייצור והלוגיסטיקה מהמדינות בהן פעלו – בעיקר באסיה – חזרה לאדמה האמריקאית. הסיבות לכך רבות: שיבושים חמורים בשרשראות האספקה בתקופת הקורונה, עלייה בעלויות הייצור במדינות כמו סין, לחץ ציבורי ופוליטי לחיזוק הכלכלה המקומית, והתקדמות טכנולוגית שמצמצמת את היתרון של כוח עבודה זול. לכך מצטרפים גם שיקולים אסטרטגיים וביטחוניים, במיוחד בתחומים כמו תרופות, שבבים וטכנולוגיה מתקדמת. התוצאה היא גידול חד בביקוש למרכזים לוגיסטיים, מפעלים ונכסי תעשייה ברחבי ארה"ב – מגמה שמייצרת הזדמנויות חדשות להשקעה חכמה ויציבה בנדל"ן מסחרי.

מחקר של CBRE מציין כי "על כל 1 מיליארד דולר של פעילות ייצור שחוזרת לארה"ב, נדרשים בממוצע 1.25 מיליון רגל רבוע של שטחי תעשייה חדשים." המשמעות היא שאם מגמות הרה-שורינג יימשכו בקצב המוערך, נראה ביקוש חסר תקדים לנכסים תעשייתיים.

צפי הביקוש לשטחי תעשייה (במיליוני רגל רבוע)

2025- 75-90 

2026 – 100-120

2027 – 130-150

2028 – 150-180 

מקור: הערכות Cushman & Wakefield, 2025

2.התחזקות שווקים משניים וחגורת החלודה

פרופ' ריצ'רד פלורידה מאוניברסיטת טורונטו, מומחה עולמי לפיתוח אורבני, מתייחס לתופעה בכתבה שפורסמה ב-Bloomberg: "המכסים החדשים מהווים זריקת עידוד משמעותית לאזורי 'חגורת החלודה' ההיסטוריים. ערים כמו פיטסבורג, קליבלנד וסינסינטי עשויות לחוות רנסנס תעשייתי בעקבות מדיניות זו."

לפי נתוני CoStar Group, בשנה האחרונה נרשמה עלייה של 22% בעסקאות נדל"ן בערים משניות עם מסורת תעשייתית, בהשוואה לעלייה של 7% בלבד בשווקים הראשיים. גם מחירי השכירות באזורים אלה עולים בקצב מואץ: עלייה ממוצעת של 8.5% בשכירות למחסנים באזורי פיטסבורג, סינסינטי וקולומבוס, לעומת 4.7% בערים הגדולות.

3.מיפוי מחדש של פרופילי סיכון במימון נדל"ן מסחרי

מוסדות פיננסיים מובילים כבר מתאימים את מודלי הערכת הסיכונים שלהם לפי המציאות החדשה. Goldman Sachs מציין בדו"ח האחרון שלו על נדל"ן מסחרי כי "נכסים עם חשיפה גבוהה לשוכרים התלויים ביבוא זול מסין וממדינות אחרות שהוטלו עליהן מכסים גבוהים מוערכים כבעלי פרופיל סיכון מוגבר ב-15-20%."

לעומת זאת, Morgan Stanley מציין בסקירה רבעונית על נכסי נדל"ן מסחריים: "אנו מעריכים מחדש נכסים תעשייתיים המאוכלסים על ידי חברות ייצור אמריקאיות ומעניקים להם דירוג השקעה משופר, בהתחשב ביתרון התחרותי שהם צפויים לקבל ממדיניות המכסים החדשה."

תמורה משמעותית בתשואות באזורים לוגיסטיים אסטרטגיים

על פי דו"ח של Prologis, המפעילה הגדולה בעולם של נכסי לוגיסטיקה: "אנו צופים עלייה של 60-90 נקודות בסיס בתשואות על נכסים לוגיסטיים באזורים אסטרטגיים, במיוחד אלו הממוקמים בקרבת נמלים חלופיים לנמלי המזרח הרחוק."

השלכות על תת-סקטורים נדל"ניים:

הזדמנויות בנדל"ן לייצור מתקדם

דו"ח מחקר חדש של Deloitte מציין: "המכסים הגבוהים על מוצרים מיובאים מובילים לעלייה מובהקת בהשקעות בטכנולוגיות ייצור מתקדמות בארה"ב. חללים המותאמים לייצור אוטומטי ורובוטי הפכו למבוקשים במיוחד, עם נכונות לשלם פרמיה של 25-35% מעל מחירי השוק הרגילים למבני תעשייה."

השוק מעריך במיוחד מבנים בעלי מאפיינים ייחודיים:

• גובה תקרה של 40 רגל ומעלה
• חיבור לרשת חשמל בהספק גבוה
• תשתית תקשורת מתקדמת
• רצפות המסוגלות לשאת משקלים כבדים
• מערכות מיזוג ובקרת אקלים מדויקות

לפי מחקר של McKinsey & Company: "חברות ייצור אמריקאיות מתכננות להשקיע 120 מיליארד דולר במתקני ייצור חדשים בארה"ב ב-2025-2027, עלייה של 78% לעומת התקופה המקבילה הקודמת."

מחסני מעבר ("Last Mile") – הסגמנט המבוקש ביותר

עם התחזקות הייצור המקומי, גדל גם הצורך במערך לוגיסטי תומך. Amazon מדווחת על תוכנית להרחיב את רשת מחסני המעבר שלה ב-40% עד 2027, כאשר דגש מיוחד מושם על אזורים קרובים למרכזי ייצור חדשים.

לפי נתוני Real Capital Analytics: "מחסני 'מייל אחרון' באזורים תעשייתיים מתחדשים רשמו עלייה ממוצעת של 28% בערכם מאז ההכרזה על מדיניות המכסים החדשה."

ג'יימס מולהולנד, ראש מחקר נדל"ן מסחרי ב-Newmark, מציין: "האזורים המדורגים גבוה במדד שלנו מציעים שילוב אופטימלי של תשתיות קיימות, כוח עבודה מיומן, עלויות תפעול נמוכות יחסית ונגישות לשרשראות אספקה מקומיות."

מגמות השקעה עדכניות

קרנות השקעה ייעודיות

בעקבות שינוי המדיניות, נצפית מגמה חדשה של הקמת קרנות נדל"ן ייעודיות המתמקדות בנכסים תעשייתיים באזורי "חגורת החלודה". לפי נתוני Preqin, מאז ההכרזה על המכסים גויסו כ-8.5 מיליארד דולר לקרנות המתמחות בנכסי נדל"ן תעשייתיים בארה"ב.

הקרן הבולטת ביותר, Blackstone Industrial Reshoring Fund, גייסה 3.2 מיליארד דולר בתוך חודשיים בלבד, עם מיקוד באזורי פיטסבורג, דטרויט וקליבלנד. מנהל הקרן, קווין פורטר, הצהיר לאחרונה ב-Financial Times: "אנו רואים הזדמנות היסטורית בשוק הנדל"ן התעשייתי באזורים אלה, שצפויים לחוות התאוששות משמעותית בעקבות מדיניות המכסים החדשה."

גופים מוסדיים משנים אסטרטגיה

גם משקיעים מוסדיים גדולים משנים את אסטרטגיית ההשקעות שלהם. קרן הפנסיה של מדינת קליפורניה (CalPERS) הודיעה לאחרונה על תוכנית להגדיל את החשיפה לנכסי נדל"ן תעשייתיים מ-12% ל-20% מסך תיק הנדל"ן שלה, עם דגש על אזורים שצפויים להיתרם ממדיניות הרה-שורינג.

סיכום והשלכות למשקיעים

המכסים החדשים מהווים זרז למגמת שינוי ארוכת טווח בשוק הנדל"ן המסחרי האמריקאי, עם העדפה הולכת וגוברת לנכסים תעשייתיים ולוגיסטיים. עבור משקיעים, ההמלצות האסטרטגיות כוללות:

1. התמקדות באזורי צמיחה מוכוונים: שווקים משניים עם תשתיות קיימות ועלויות תפעול נמוכות, במיוחד אלה הממוקמים במסדרונות לוגיסטיים.
2. מיקוד בנכסים עם מאפיינים טכניים מתקדמים: מבנים המותאמים לייצור מתקדם, אוטומציה ורובוטיקה יציגו פרמיה משמעותית בשנים הקרובות.
3. חיפוש הזדמנויות להסבת שימושים: נכסים מסחריים קיימים שניתן להסב לשימושים תעשייתיים או לוגיסטיים מציעים פוטנציאל לתשואות גבוהות במיוחד.
4. בחינה מחודשת של פרופיל השוכרים: התמקדות בשוכרים מענפי הייצור והלוגיסטיקה המקומיים, עם חשיפה נמוכה לייבוא.

המדיניות של טראמפ מצביעה על שינוי אסטרטגי בהקצאת משאבים בשוק הנדל"ן המסחרי, עם פוטנציאל לתשואות יוצאות דופן עבור משקיעים שיזהו וינצלו את המגמות המתפתחות בעקבות מדיניות המכסים החדשה. אבל חשוב לזכור שהצלחת השקעה בנדל"ן לוגיסטי תלויה בראש ובראשונה בבחירת מיקום אסטרטגי. ובעבודה שיטתית עם ניתוח נכון של ששת הפרמטרים המרכזיים לבחינת מיקום אסטרטגי אשר יכול להוות את ההבדל בין השקעה סטנדרטית לבין מהלך מנצח:

1. נגישות תחבורתית מלאה – קרבה לצירי תנועה מרכזיים, נמלים, מסילות רכבת ושדות תעופה מעלה דרמטית את הביקוש לשטחי לוגיסטיקה.
2. מגמות דמוגרפיות חיוביות – השקעה באזורים עם גידול באוכלוסייה ובצריכה מאפשרת ביקוש קבוע ויציב.
3. נגישות לכוח עבודה מיומן – מרחק קצר ממרכזים עירוניים מבטיח זמינות גבוהה של עובדים.
4. דינמיקת היצע-ביקוש אזורית – ככל שההיצע מוגבל והביקוש גבוה, עולה פוטנציאל עליית הערך ושכר הדירה.
5. מדיניות רגולטורית תומכת – מדינות המציעות תמריצים כלכליים, הקלות מיסוי או מדיניות פרו-עסקית מהוות יעד מועדף למשקיעים.
6. התאמה לדרישות טכנולוגיות – מבנים שמותאמים לאוטומציה, רובוטיקה ודרישות לוגיסטיות מתקדמות (כמו תקרות גבוהות ותשתיות תקשורת) הם בעלי יתרון ברור.

איך מזהים את ההזדמנות הנכונה?

חברת רילקו השקעות נדל"ן, בשיתוף השותף האמריקאי Bluestone, מתמחה באיתור מדויק של נכסים במיקומים אסטרטגיים בארה"ב – תוך שילוב בין ניתוח מגמות מאקרו ברמה הכלכלית והגלובלית, לבין בדיקה מיקרו של כל פרויקט: שוכרים קיימים, פוטנציאל התפתחות אזורי, ויכולת השבחה ריאלית.

בזכות ניסיון מצטבר, קשרים מקומיים וגישה ישירה לשטח, רילקו מצליחה להנגיש למשקיעים ישראלים הזדמנויות שהיו שמורות בעבר לשחקנים מוסדיים בלבד – עם יתרונות של ניהול מקצועי, שותפות אמיתית ושקיפות מלאה לאורך כל הדרך.